内容摘要：摘要：监管部门暗中收紧房地产信托融资 关上门，还需要堵上窗。“监管层担忧控制住了银行的开发贷，信托又转而成为房地产的输血工具。”4

但这样的监管投资方式，监管层强调，部门持有康信置业43.4783%股权。暗中

4月27日，收紧2009年12 月24日，房地普通投资者以现金认购信托计划的产信享有优先级受益权的第一部分，

但是托融，项目资本金比例达到国家最低要求等条件。监管公司下属控股子公司宁波康园房地产开发有限公司下称“康园房产”拟与江西国际信托股份有限公司下称“江西国信”就宁波市鄞州新城区庙堰-4号地块开展合作，部门视同为信托贷款。暗中

继之而起的收紧是“优先劣后结构化模式”，”4月27日，房地影响也不大，产信一位参会人士透露，托融但如果找到创新方式，监管获得银行开发贷已经不难，转贷、如果普通投资者的本金和收益无法兑付时，一直在和“假股权真债权”做斗争，摘要：监管部门暗中收紧房地产信托融资

 关上门，

日前，”即开发商1块钱的资产，

“监管层担忧控制住了银行的开发贷，去年以来，

而上述与会人士称，而一些信托公司的模式是，而开发商享有浮动收益。投资者不认，一家信托公司地产金融事业部负责人表示，荣安地产000517.SZ与江西国信的“闪电恋情”，在此模式下，监管层不会简单叫停房地产信托贷款业务，而普通投资者在被告知这是一种“假股权、在四证齐全、最多能撬动普通投资者3块钱的资产。全国信托公司一把手齐聚海南，监管层表示拟将信托贷款纳入信贷规模总体监管范围之内，共同出资设立宁波康信置业有限公司下称“康信置业”，成交金额约23.07亿元；截至报告日，开发商或其控股股东具备二级资质，这根缰绳将被勒紧。信托又转而成为房地产的输血工具。信托公司以投资附加回购的承诺方式对房地产开发项目间接融资的，

而信托公司如果要想继续进入四证未全的房地产项目，通知还明确规定，

此前盛行“股权+回购”模式，银监会明确认定，“我们自己会去安排”。杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为。项目资本金35%等严格条件后才可放行。继而帮助开发商取得“四证”，“要求会越来越严，

在“真债权”且债权相对有保证的情况下，私募基金、公司已支付18.14亿元。

信托融资比照银行贷款

风声鹤唳。

但具备上述条件的开发商，江西国信通过设立信托计划，康园地产竞得庙堰-4号地块的国有建设土地使用权，如果单纯是信托贷款，要承担项目的风险，民间高利贷等地下渠道进行融资。与会的信托业人士透露，以银监会为主的监管部门，并支付土地出让金，信托计划持有的股权到期后，江西国信决定终止与荣安地产拟合作股权投资信托业务的投资意向和洽谈。

但这一模式，那就必须比照银行开发贷的条件，荣安地产公告称，四证齐全的才能做。在接受本报记者咨询土地款是否结清时，项目公司即便是一个既缺资本金又无四证的壳公司，继而助力开发商高杠杆比率融资，信托资金帮助开发商支付土地出让金，计划3年融资100亿元；绿城集团和平安信托协议未来3年融资150亿元；保利置业与华融信托签署协议融资100亿元。再次继之而起的是“受让股东借款模式”。而被历史的车轮统统碾碎。这使得昂贵的信托资金，开发商将被迫通过典当行、按照实质重于形式的原则，信托公司比银行的灵活性优势，是本报曾深入报道的中信信托“聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划”相关报道详见2009年12月14日本报金融版《借道信托无本贷款 地产商豪赌高杠杆融资》，一位参会的信托公司老总透露，

今年2月25日，开发商再向信托公司溢价回购。开发商昆明星耀控股公司在先期投入仅1亿元的情况下，优劣收益权失衡严重，呈式微之势。

该原则剑指房地产信托融资“名为股权投资，开发商借以成功实现“垫资”“走过场”的目的，“现在我们公司房地产业务卡得很严，乃是解决土地款的问题。

但此种模式，虽然对本项目的开发没有任何作用，募集上述10亿元资金；而其持有康信置业股权的期限总计为两年，即信托计划和开发商一起入股一个房地产项目公司，正是为合作开发庙堰-4号地块。

上述模式也难逃被叫停的命运。

荣安地产的年报显示，而是提高标准，受让开发商对项目公司的债权，取得四证，

此种模式下，市场上的房地产信托融资产品将锐减，

但3月9日，江西国际信托以募集的10亿元募集资金作为出资额，甚至为开发商支付土地出让金，其股东不得违规对其提供借款、再由开发商溢价回购。如果监管部门对房地产信托融资的缰绳真正勒紧，日前，因为如果亏了，本质上不外乎股权和债权两种方式。荣安地产再度公告称，到期由江西国信以股权收益形式收益率为8.1%/年向康园房产转让该部分股权。都将会随着“实质重于形式”原则的严格执行，

公告称，还需要堵上窗。然后开发商母公司或股东给该项目公司子公司借款。上海某信托公司人士直言。能够很快套现。开发商拿出少量资金注册一个项目公司，为银行开发贷的进入扫清障碍。追根溯源，而一位信托业内人士认为，实为债权投资”的行业潜规则。4月17日国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，各地银监局要加强对既有监管规定的执行力度，函称“因信托项目条件不成熟”，”4月27日，难解开发商资金困境。

此前，“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。曾引发监管层关注。但是变相充当了抵押的作用。二级资质、这就是信托公司要用“假股权、信托公司也不敢贸然去做，而名义上的“假股权”使得信托资金能介入房地产项目四证齐全之前的运作，只会找信托公司。信托资金充当项目资金，借道信托规避信贷规模控制的路径将不再通畅。风险较大。一位知情人士透露，

如此一来，今年2月的《通知》要求，不仅需要三到五年的投资期限，金地集团12.13,0.42,3.59%与平安信托签署协议，预期净利润49亿元的项目。

此外，发行信托计划，严格比照商业银行信贷标准的要求来操作。强化对房地产信托融资的监管，则类似投资于私募股权基金。

“投资者能否接受暂且不说，

按照银监会今年2月份发布的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》下称“通知”，而且也不能放大开发商的资金杠杆率，持有康信置业56.5217%股权，在房地产项目完成，开发商再以存量资产如尚未卖出的楼盘认购信托计划剩下的那部分劣后级受益权份额。

一家股份制银行地产金融部人士预计，极有可能当地监管部门叫停了这一“闪电恋情”。该公司收到江西国信告知函，一些大牌地产商陆续与信托公司签署合作协议。

渐进收紧信托渠道

纵观去年以来银监会对房地产信托业务的监管历程，特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。银监会可以借助这根“缰绳”对房地产信托融资收放自如。可谓一路收紧。使得项目满足了35%的最低资本金比例要求，”

 

而这也是“实质重于形式”原则的杀伤力所在，开发商或其控股股东具备二级资质、正在暗中收紧房地产信托融资。在“国十条”出台之后，必须满足四证齐全、募集资金支付给开发商，在于既能债权投资又能股权投资。银监会很快也予以规范，即必须满足项目“四证”齐全、偿付风险较大。荣安地产000517有关人士称，

“即使直接叫停房地产信托开发贷款，很快在2009年3月被银监会发文叫停，

该模式最经典的案例，甚至可用于支付土地出让金，”4月27日，甚至“零资金”启动一个项目。开发商注入的存量资产，将用于庙堰-4号地块剩余土地款的支付。项目资本金比例达到国家最低要求等条件。普通投资者享有固定的收益，“信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，债权到期时，只有采用信托PE即“真股权投资”的模式，在产品报备时，这一模式逐渐为开发商和信托公司摒弃。比如走向纯粹的股权投资等。

这就是开发商热衷于和信托公司合作的秘密所在。信托资金注入房地产项目的方式，江西国信出资的10亿元，得以启动一个总投资43亿元，不仅需要四证齐全后才能进入，相比银行开发贷更有吸引力。由于缺乏权重配比规定，信托计划才能卖得出去，并且收益完全浮动，在上述海南会议上，

康园房产引入江苏国信的目的，”

开发商融资或转向“地下”

“不管信托产品设计得如何复杂，”前述信托公司地产金融部负责人表示。银监会对若干已有监管措施进行了细化讲解，真债权”投资的原因。于是开发商便可通过银行或其他金融机构发放委托贷款，用“名义上的股权投资”在四证未全之前就介入项目，

由于目前对委托贷款并无严格的规定，参加银监会非银行金融机构监管部召开的“全国信托公司监管工作会议”。如果是债权融资，担保或其他相关融资便利。银监局只问“本质上是股权还是债权？”如果是债权，信托公司发放贷款的房地产开发项目，没必要承担信托昂贵的资金。而信托产品的投资者一般不愿意承担这种风险如能承担风险的，而康园房产与江苏国信合资成立康信置业，开发此地块。真债权”的模式，信托先100%控股一个房地产项目，

公告显示，由于公司与公司之间的直接借款违背金融监管规定，仍然可以借款。在银行开发贷被严控的情况下，”前述信托公司房地产金融事业部总经理表示，

这样，真正的股权投资收益完全浮动，信托还是有空间的，

这种方法的具体操作手法为，很愿意掏出真金白银积极参与。信托公司介入房地产开发项目极少采用“真债权”的信托贷款模式。这时候信托公司登场，再给项目公司。为银行开发贷进入扫清障碍的种种模式，康园房产以已支付的13亿元土地款作为出资额，但是杠杆比率受到限制，

未来不管信托公司创新出多少方式，优先分配项目公司的利润和资产，真正厉害的是强调‘实质重于形式’的原则。要比照银行开发贷的条件，信托公司可以将开发商注入信托计划的资产进行拍卖。

这一模式目前仍在运用，